网购冲击、宏观经济提高速度下滑……一系列坏因让实体店经营业绩下滑，很多都在转型……一直被誉为济南中关村的山大路沿线众市场转型非常关注，尤其是号称环渤海地区规模大的电子专业卖场济南华强电子世界，以及赛博数码广场，前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态，如今情况如何?6日，本报记者对此进行了调
网购冲击、宏观经济提高速度下滑一系列坏因让实体店经营业绩下滑，很多都在转型一直被誉为济南中关村的山大路沿线众市场转型非常关注，尤其是号称环渤海地区规模大的电子专业卖场济南华强电子世界，以及赛博数码广场，前两年转型引进餐饮、电影院、眼镜、小百货等业态，如今情况如何?6日，本报记者对此进行了调查采访。
提起山大路，济南人大多耳熟能详，家里总有个电子科技类产品是在这里购买的。它是山东大的IT产品集散地，尤其是2011年11月，济南华强电子世界在这里开业，更增强了其聚客能力，要知道该市场的母公司可是大名鼎鼎的华强集团，世界500强企业。
然而6日，记者在济南华强电子世界看到，尽管是周末但客流量并不大。比刚开业时肯定是差远了。2楼商户李先生说，过去来这里逛的全济南市的都有，更不可思议的是外地的，而现在主要是周边居民以及附近的大学生，辐射范围缩小了。
由于地势南高北低，济南华强电子世界2楼与南邻的解放路持平，公交车站就在门前，十余趟公交车经过，可以直接导入客流，因此2楼算是黄金楼层。但是似乎并没有用。李先生说，整个市场4层楼，就属2楼空铺多，快接近一半了。李先生的这一说法，也得到了济南华强电子世界招商部门的认同。
记者从南门进入2楼，右手边是电脑、手机等电子科技类产品，算是跟市场定位一致;但在左手边，有卖珠子、卖手表、卖腰带、卖衣服的两边业态差距巨大;再往北走，就有大量商铺闲置。一楼主要是卖手机的商户，加之华联超市已入住，空铺率相对小一些，但北侧依然有不少商铺闲置，还打出了这样诱人的招商广告：每月租金500元起，再续财富传奇。在3楼，主要是眼镜市场，北侧依然有不少商铺闲置。4楼主要是电子安防、办公区、餐饮等。
据了解，在商业地产领域，有个一三五法则，即一年开发期、三年培育期、五年成长期。也就是说，当市场开业5年后，人气、商气都会养得差不多了，租金盈利等都会增长;如果市场地处成熟商圈，一般3年就会增长。
济南华强电子世界位于成熟的山大路商圈，又地处山大路与解放路交会处，对面就是赛博数码广场、北面是山大路科技市场，位置可谓绝佳。如今已开业快5年，为何还有空铺闲置?我们这个电子市场建筑面积近6万平方米，开业之初定位是做环渤海地区大的IT专业卖场。济南华强电子世界有关人员说，因此当时市场仅卖各种电子科技类产品的业户就占到九成以上。
开业时记者前去采访，甚至连索尼也在这里开设了山东广播电视专业产品店，索尼中国副总裁亲自参加。然而，2012年，市场大环境风云突变，电子科技类产品出现下滑趋势，网购也日渐形成气候，实体店生意越来越难干。当年8月记者曾去采访，发现2楼、4楼均出现大面积商铺闲置现象，尤其是2楼，中小商户大量撤出，剩下的多是大型零售商。不过，在业户看来，济南华强电子世界在济南出师不利的最主要的原因还是租金太高。据了解，该市场所在地块曾是昔日地王，2009年10月19日，经过89次举牌竞拍，以6.57亿元的价格拍得。
好不容易市场开业了，肯定想着把钱赚回来，因此租金很高，我记得好位置一天一平方米七八块钱，都接近北京、上海了。商户张先生说，很多人发现赚不出来就撤出了
面对商户大量撤出，济南华强电子世界没有坐以待毙而是寻求对策：首先是降租金，比如针对老客户租3个月送3个月;又比如针对新客户，能够轻松的享受7折优惠;同时增加休闲娱乐、特色美食等业态的商户数量。
也就是在这时，市场出现不可思议的变化。济南华强电子世界招商人员说，本是品牌电脑销售区，租金高;一楼更多从山大路导入人流，差一些，主要卖手机;结果形势变化，电脑越来越不好做、手机慢慢的变好做，现在租金变成了一楼贵1天1平方米四五块钱，2楼只有两三块钱。形势变化，也促使我们调整招商思路，不一定全做电子科技类产品。济南华强电子世界有关人员说，他们相继引进电信营业厅、银行等，同时还开设了华强眼镜市场，引进茂昌眼镜、宝岛眼镜、精益眼镜、百亮眼镜等品牌。
其实，2014年左右，华强转型是性的，比如在深圳打造乐淘里，不仅做电子科技类产品、餐饮，还做日用百货。在济南，它又开始打造华艺尚街，招商品类涉及箱包鞋帽、服装、儿童用品、日用百货、文体用品、珠宝钟表、厨卫用具等。
然而，地处黄金2楼的华艺尚街招商将近2年了，还是没有招满;其招商策略也不断调整，租金从交8个月送4个月，再到交7个月送5个月，再到交半年送半年，租金价格不断下滑;商铺也被隔成了小小的格子铺，有的只有不到10平方米，想以此拉低租金支出，争取更多租户。
与济南华强电子世界有着相似转型方式的还有对面的赛博数码广场。2014年左右，面对电子科技类产品下滑、商户撤出，它在4楼设置了餐饮区、5楼设置了电影院，希望增强体验功能，借鉴城市综合体的做法吸引更多客流。
然而6日，记者在赛博数码广场4楼看到，超过一半的餐饮店已关门，正常营业的午餐时间吃饭的也不多。来这里消费的，还是以市场从业者为主。一餐饮店工作人员说，真正消费者很少在这里吃。我个人觉得，华强、赛博的招商有点饥不择食的味道。在山大路某市场负责管理工作十余年的朴先生说，山大路20余年来能兴盛的原因是什么?是因为它有特色!电子科技类产品一条街，很多创新的玩意儿别的地方没有，山大路就有。反过来想一想，如果20年前山大路上刚建好的酒水批发商业市场，没有改为济南科技市场，而是继续做酒水生意，就泯然众人矣，就不会有众多掘金者入住，也很难会有现在的影响力。
现在，华强、赛博想把自己打造成综合体，这未免有点理想化。首先，它是商场式建筑，建造时就想着以卖东西为主，就不适合干综合体;其次，山大路离泉城路并不远，人们如果想逛综合体，也很少会到山大路来。华艺尚街为什么招商这么难?朴先生说，不是位置不好，而是没有特色，从其招商业态显而易见，实际上的意思就是个小商品市场，它西面有老东门，东面有环联，北面有淘宝街、中恒，南面有新世界，人们要购买小商品很难会想起去山大路。
在朴先生看来，目前山大路众市场正面临前所未有的困难，突围的方向就是增强体验，但不单单是增加餐饮、娱乐设施，还应该增加科学技术创新品体验功能，让人们明白，想玩新鲜玩意儿就到山大路来，继续把山大路新奇特招牌维护好、发展好才是正道。
